In diese Lücke stößt die neue ecostra-Grundlagenuntersuchung „Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2011“, welche in Kooperation mit der Immobilien Zeitung erstellt wurde. Der Report zielt darauf ab, den Marktteilnehmern in einer systematisierten und überblickshaften Weise folgende Informationen und Nutzungsmöglichkeiten bereitzustellen:- Darstellung der wirtschaftlichen Performance einer Auswahl von 200 deutschen Shoppingcentern aus Mietersicht
- Ranking durch Überführung der Bewertungen der einzelnen Center in eine gereihte Gesamtschau
- Schaffung einer Möglichkeit zum Benchmarking für Handelsunternehmen bzw. Mietern in Shoppingcenter z.B. durch den Vergleich der eigenen Stores mit der Gesamtperformance des jeweiligen Shoppingcenters
- Allgemeine Einschätzungen und Bewertungen der Retailer zu Standort- und Marktfragen des deutschen Shoppingcentermarktes
Für den "Shoppingcenter Performance Report 2011" hatten ecostra und die Immobilien Zeitung die Mieter einer repräsentativen Auswahl der deutschen Einkaufszentren mit mehr als 10.000 qm Geschäftsfläche um Angaben und Einschätzungen gebeten. Gefragt wurde u.a., wie zufriedenstellend die Umsatzleistung des jeweiligen Stores im Vergleich zu anderen Shoppingcentern ist, in denen der Mieter ebenfalls einen Laden unterhält. Die Mieter konnten Noten von 1 (sehr gut) bis 5 (ungenügend) vergeben. In die Wertung kamen nur Center, denen mindestens fünf Mieter eine Note gaben; dies waren 158 von den 200 der im Sample befindlichen Einkaufszentren.
Als bestes Center wurde der Citti-Park in Kiel mit der Note 1,57 bewertet. Es folgen das CentrO Oberhausen (1,65) und der Weserpark in Bremen (1,77). Unter den 20 Centern mit den besten Bewertungen finden sich einige der ältesten und größten Einkaufszentren Deutschlands, darunter Breuningerland Ludwigsburg auf Platz 4 (1,81), das Donau-Einkaufszentrum in Regensburg und das Main-Taunus-Zentrum bei Frankfurt am Main (jeweils 2,0 bzw. Platz 12) sowie der Ruhrpark Bochum (2,06, Platz 17).
Am unteren Ende der Tabelle tummeln sich relativ viele Shoppingcenter jüngeren Datums, darunter das Loop5 bei Darmstadt (3,75), die Centrum-Galerie in Dresden (3,86) oder das Lilien-Carré in Wiesbaden (4,42). Auf dem 158. und letzten Platz landet das 2008 eröffnete Einkaufscenter Mira in München (4,55).
Gute Noten erhielten Einkaufszentren mit mehr als 40.000 m² Ladenfläche (2,56). Kleine Center (weniger als 20.000 m²) schnitten deutlich schlechter ab (3,24). Unterteilt man die Center nach Alter, liegen die zwischen 1991 und 2000 eröffneten Shoppingmalls vorne (2,60). Neuere Center (Eröffnung 2001 bis heute) bekamen dagegen im Schnitt nur die Note 2,97. Grüne-Wiese-Center (2,61) wurden von den Mietern im Schnitt besser benotet als innerstädtische Standorte (2,84).
Unabhängig von der Benotung offenbart die Befragung eine ambivalente Haltung der Mieter gegenüber Einkaufszentren. Einerseits rechnet eine Mehrheit (76,7%) damit, dass die Bedeutung von Centern für den Erfolg ihres Unternehmens steigen oder zumindest gleich bleiben wird. Andererseits antworten auf die Frage, ob es bereits zu viele Shoppingcenter in Deutschland gibt, 37,7% mit Ja.
Der "Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2011" bietet neben dem kompletten Ranking der Center umfangreiche Detailauswertungen (z.B. nach Standortlagen, Flächengrößen- und Alterskategorien, Bundesländer) und einen bislang nicht gekannten Einblick in einen dynamischen und hochinteressanten Markt. Der Report kann als gedruckter Bericht (Farbe, ca. 90 Seiten) bei ecostra per Email oder Fax zum Preis von 450,-- Euro (zzgl. MwSt.) bestellt werden.
Outlet Stores: Deutschland ist für Markenhersteller Expansionsziel Nr. 1 in Europa
Dieses Jahr konnte die Teilnehmerzahl erneut gesteigert werden. Insgesamt nahmen 93 (Vorjahreswert: 79) internationale Markenhersteller an der Befragung teil. Dies entspricht einem Markenportfolio von über 130 Marken, da mehrere teilnehmende Hersteller eine Multi-Marken-Strategie verfolgen. Damit stieg die Teilnehmerzahl um rund 18 Prozent.
Die neue Nr. 1 der ökonomisch erfolgreichsten FOC in Europa ist das Designer Outlet Roermond in den Niederlanden, das durch seine Grenzlage zu Deutschland auch den deutschen Markt bedient. Das Center konnte nach 2009 wieder den Spitzenplatz erreichen. Das FOC, das jüngst um rund 12.000 Quadratmeter auf 36.000 Quadratmeter Verkaufsfläche erweitert wurde, konnte damit die letztjährige Nr. 1, das Bicester Village, vom Spitzenplatz verdrängen.
Auch die etablierten FOCs in Deutschland konnten ihre Spitzenplätze in dem europäischen Ranking behaupten. So finden sich das Ingolstadt Village (Rang 8) und Wertheim Village (Rang 9) unter den Top 10. Langsam, aber stetig nähert sich das älteste deutsche FOC, das "The Style Outlets Zweibrücken", den Top 10. Der Eröffnungs-Bonus für das Designer Oultet Berlin ist im zweiten Jahre verflogen. Das Center erreicht nicht mehr die Top 20 und belegt in diesem Jahr den 28. Platz. Das einzige innerstädtische FOC in Deutschland, das Designer Outlet Wolfsburg, konnte zwar fünf Ränge gegenüber dem Vorjahr gutmachen (Rang 50), liegt aber insgesamt im unteren Drittel des Rankings.
Die europäische Spitzengruppe in den Top 10 bleibt nahezu unverändert. Nur das polnische "Fashion House Outlet Centre Gdansk" (Platz 6) ist direkt in eine Spitzenplatzierung vorgedrungen. Ähnlich positive Entwicklungen erfuhren auch das "Quai des Marques Bordeaux" in Frankreich (Rang 13), das britische "Lakeside Village Outlet Shopping" (Rang 14) und das spanische "Factory Madrid Getafe" (Rang 15). Nicht mehr unter den Top 20 vertreten ist der Shooting Star des vergangenen Jahres, das italienische "The Style Outlets Vicolungo", das von Rang 9 auf Rang 24 abgerutscht ist.
Abb.: Die Top 20 Outlet Center in Europa 2011
Wie der Report zeigt war 2011 ein gutes Jahr für die Markenhersteller in den europäischen FOCs. Insgesamt wurden deutlich bessere Noten für die wirtschaftliche Entwicklung der Outlet Stores in den FOCs verteilt. 36 der 75 untersuchten Center wurden von den Mietern noch mit einer guten Note beurteilt, was darauf hinweist, dass ein Großteil der europäischen Center auf einer soliden ökonomischen Basis wirtschaftet.
Markenhersteller planen insbesondere in Deutschland eine weitere Expansion in ihrer Outlet-Stores. Die Bundesrepublik liegt als Zielmarkt wie im letzten Jahr mit 60 Nennungen mit großem Vorsprung vor anderen westeuropäischen Staaten wie Frankreich (20 Nennungen) und Österreich (19 Nennungen) sowie Italien und Polen (jeweils 17 Nennungen). Mit dieser Bewertung konnte Deutschland seine Spitzenposition noch einmal ausbauen.
Neben Factory Outlet Centern sind u.a. die klassischen stationären Vertriebskanäle Systemflächen (Wholesale), die High Street (Einkaufsstraßen) sowie die Shopping-Center die bevorzugten Vertriebskanäle der internationalen Markenhersteller. Im Vergleich zu 2010 ist deren Bedeutung aber rückläufig. Auch dem E- und M-Commerce wird eine gestiegene Aufmerksamkeit gewidmet. Weniger interessant für die Kundenansprache sind verkehrsorientierte Flughäfen und nicht integrierte Fachmarktzentren. Diese wurden deutlich nachrangig bewertet.
Für die Zukunft wird der Betriebsform Outlet Center eine steigende Bedeutung als Bestandteil in der Distributionsstruktur der Marken beigemessen. Eine relativ deutliche Mehrheit der Befragten bewertet die zukünftige Bedeutung dieses Vertriebskanals als stark ansteigend oder steigend für die eigene Marke. Somit planen die meisten internationalen Markenhersteller wie auch im vergangenen Jahr weiterhin, ihr Outlet-Geschäft auszubauen. Dabei kristallisiert sich heraus, dass Outlets als Profit-Center geführt werden. Um dies zu erreichen stehen bei der Entscheidung zur Anmietung eines Outlet Stores in einem bestimmten Center klassische Standortfaktoren klar im Vordergrund. Einzugsgebiet, Umsatzpotenzial und das Vorhandensein von anderen Top-Marken stehen hier noch vor anderen wichtigen Parametern wie Erreichbarkeit, Mietniveau und dem Branchenmix.
Die gesamte Studie mit allen Detailauswertungen und Ergebnissen der Befragung sowie ein umfassendes Update des „Factory Outlet Centre Performance European Report 2011“ wird Ende November 2011 veröffentlicht.
Quelle: ecostra & CB Richard Ellis
NEU: "The big ecostra Outlet Center Handbook Europe 2011" ist ab sofort verfügbar!
Kernstück des fast 400 Seiten starken und in englischer Sprache abgefaßten Handbuchs sind detaillierte Centerprofile für alle derzeit in Betrieb befindlichen Outlet Center in Europa. In übersichtlicher Form aufbereitet findet sich für jedes einzelne Land- ein kartographischer Überblick zur Standortlage und räumlichen Verteilung der Outlet Center
- Basisdaten zu jedem Center mit Angaben zur Verkaufsfläche, Gross Leasable Area (GLA), Eröffnungsdatum, Entwickler, Betreiber etc.
- Historie der einzelnen Center mit Jahreszahl der Eröffnung und Flächengröße der jeweiligen Bauphasen
- Detaillierte Angaben zum jeweiligen Mieterbesatz mit Anzahl der Outlet Stores, Vermietungsrate, Markenauswahl etc.
- Kenndaten zum Einzugsgebiet sowie zur Zahl der Besucher des Centers
- Kontaktadressen des Centers, des Center Managements sowie der Vermietungsagentur
- Shopplan und Fotos des Centers
Allgemeine sowie grundlegende Informationen zur Vertriebsform Outlet Center wie u.a. Definitionen, Standortanforderungen, Einzugsgebiet, Kaufkraft, Entwicklung des Marktes für Outlet Center sowie eine Rangliste der profitabelsten Outlet Center in Europa komplettieren das Spektrum des "Outlet Centre Handbook Europe 2011".
Darüber hinaus werden in Fachbeiträgen externer Experten Aspekte der nationalen Marktentwicklung für Outlet Center, der Vermietung, der spezifischen Architektur, des Bau- und Raumordnungsrechts, Anforderungen an Due Dilligence Verfahren und die Erfahrungen institutioneller Investoren mit dieser neuen Vertriebsform des Einzelhandels aufbereitet. So finden sich Fachbeiträge u.a. von
- Caroline Lamy, Forschungsleiterin von magdus - European Factory Outlet Centres Observatory, Troyes (F)
- Kristofer Jürgensen, Managing Partner der 1A Outlet GmbH, Heroldsberg (D)
- Peter Gamble, Managing Director des Büros Holder Mathias Architects, London (GB)
- Prof. Dr. Christoph Mönch und Dr. Jan Hennig, Partner der Kanzlei Gleiss Lutz Rechtsanwälte, Berlin (D)
- Dr. Gerold Jaeger, Anwalt und Wirtschaftsberater bei Clifford Chance Rechtsanwälte, Frankfurt am Main (D)
- David Williams, Fondsmanager des European Outlet Mall Fund (EOMF) bei Henderson Global Investors, London (GB)
Damit liefert das "Outlet Centre Handbook Europe 2011" erstmals einen umfassenden und ganzheitlichen Überblick über den Outlet Center Markt in Europa und ist ein unverzichtbares Handwerkszeug für alle, welche sich mit der Ansiedlung, Entwicklung, Genehmigung, Vermietung und Finanzierung von Outlet Centern beschäftigen.
Das "Outlet Center Handbook Europe 2011" ist als Druckexemplar (in Farbe) zum Preis von 350,-- Euro (zzgl. Versandkosten, zzgl. MwSt.) bei der ecostra GmbH erhältlich.
Quelle: ecostra
15. Januar 2010
Handelsexpansion 2010: Steigende Flächennachfrage bei Shopping Center. Trend "Zurück in die City" hält an
Trotz Kreditkrise und Meldungen über eine steigende Zahl der Insolvenzen im Handel läuft die Expansion bei den meisten Handelsunternehmen ungebremst weiter. Das Ladennetz wird weiter verdichtet. Neue Konzepte und neue Standorte befinden sich in der Entwicklung. Dabei gehören die Haupteinkauflagen der Innenstädte nach wie vor zu den am häufigsten nachgefragten Standorten, aber auch autokundenorientierte Gewerbegebietslagen sind im Fokus der Expansionsabteilungen. Aktuell besonders gefragt sind Flächen in Shopping Center und Fachmarktzentren. Stadtteil- und Bezirkszentren sowie Nebenlagen und Solitärstandorte haben als Expansionsziele hingegen eine nur nachrangige Bedeutung.
Die Studie richtet sich speziell an kommunale Wirtschaftsförderer und Stadtplanungsämter. Sie soll diese Ämter bei ihrer praktischen Arbeit zu unterstützen und Informationen und Daten zum Expansionsgeschehen im Immobilienmarkt in Deutschland bereit stellen. So war gerade bei der öffentlichen Hand das Interesse außerordentlich groß, als diese Untersuchung erstmals im Jahr 2008 veröffentlicht wurde. Die Gründe liegen auf der Hand: Meist ist es für die Kommunen schwierig, auf dem vielfältigen und dynamischen Markt der Handelsimmobilien den Überblick zu behalten. Viele der in Deutschland expandierenden Filialisten sind gar nicht als potentielle Interessenten für ihre Flächen bekannt. Fehlende Kontaktadressen oder Ansprechpartner erfordern mühsame Recherchen. Sind Flächen verfügbar, werden dann immer wieder dieselben ´Kandidaten´ angesprochen. In vielen Fällen könnte jedoch ein anderes Handelsunternehmen eine aus immobilienwirtschaftlichen Aspekten oder auch zur Ergänzung des Branchen- bzw. Markenmix attraktivere Option darstellen.
Quelle: ecostra
Deutschland ist in Europa der Markt mit größtem Potenzial für neue Factory Outlet Center
In einer ersten europäischen Grundlagenstudie zum europäischen Markt für so genannte Factory Outlet Center (FOC), die vom Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) in Zusammenarbeit mit dem Wiesbadener Forschungsinstitut ecostra erstellt wurde, wird dem deutschen Markt das größte Potenzial für dieses Einzelhandelssegment attestiert. Der „Factory Outlet Centre Performance – European Report 2009“ soll zu mehr Transparenz in einem sonst noch wenig beachteten Marktsegment führen. Dazu wurden 58 etablierte europäische Factory Outlet Center in die Untersuchung einbezogen, die Erfolgsfaktoren von FOC’s bestimmt und Mieter zu ihren Umsätzen befragt.
Demnach ist Großbritannien der gegenwärtig größte Markt für dieses Einzelhandelssegment in Europa. Italien verfügt über den dynamischsten Markt, das größte Potenzial aber wird Deutschland zuerkannt. Denn Hersteller werden auch in Zukunft ein großes Interesse an diesem Marktsegment haben. Aus diesem Grund werden FOC’s auch als Investmentobjekte immer interessanter. Mittel- bis langfristig ist in Deutschland ein zusätzliches Potenzial von 10 bis 15 zusätzlichen Centern erkennbar.
Der Erfolg eines Factory Outlet Centers hängt nach Ansicht der Autoren von der Kombination mehrerer Faktoren ab. Hierzu gehören neben einem für diese Vertriebsform geeigneten Standort, einem weiträumiges Einzugsgebiet mit entsprechenden Einwohner- und Kaufkraftpotentialen sowie einem abgestimmten Marken- und Branchenmix, die Konkurrenzsituation zu anderen FOC und die Architektur des Centers. Das FOC Bicester Village von Value Retail im britischen Oxfordshire ist nach Angaben der im Rahmen der Studie befragten Mieter das aktuell erfolgreichste Factory Outlet Center in Europa. Das FOC Wertheim Village in Deutschland belegt Platz sieben. Bemerkenswert ist, dass es mit dem Factory Wroclaw des spanischen Betreibers Neinver auch ein FOC aus Polen in die Top 10 der wirtschaftlich erfolgreichsten FOC in Europa geschafft hat.
Wie die Studie zeigt bestimmen insgesamt Modemarken aus den USA und Deutschland den europäischen Mietermarkt in Factory Outlet Centern. Generell sind Textilhersteller die wichtigste Mietergruppe, wenngleich der Anteil an internationalen Luxuslabels eher gering ist. Auch bei der Frage des Standortes gibt es Auffälligkeiten. Keines der Top 25 untersuchten Center liegt in einer Innenstadt, die Entfernung zur nächsten Großstadt liegt bei durchschnittlich 30 Kilometern, der so genannte Village-Typ ist der dominierende Architekturstil bei FOC’s in Europa.
Der „Factory Outlet Centre Performance – European Report 2009“ kann als PDF-Datei auf CD-Rom zum Preis von 200,-- Euro (zzgl. MwSt.) bei ecostra bestellt werden.
Quelle: CB Richard Ellis / ecostra
03. Juni 2009
Kundenverkehrsstudie: vor allem Frauen kaufen bevorzugt in den Innenstädten
Die Innenstädte sind nach wie vor die wichtigsten Standorte für den Einzelhandel und bei der großen Mehrheit der Verbraucher sehr beliebte Einkaufsorte. Das bestätigte jetzt die aktuelle Kundenverkehrsuntersuchung des Hauptverbands des Deutschen Einzelhandels (HDE) und des Handelsverbands BAG. Für sie wurden an drei Tagen (Donnerstag bis Samstag) in rund 100 deutschen Städten nahezu sechs Millionen Besucher des innerstädtischen Einzelhandels erfasst und rund 200.000 befragt.
Laut der Befragung kauft rund ein Viertel der Konsumenten alles, was sie brauchen in den City-Geschäften ein. Mit Blick auf die Sortimente zeigt sich, dass die Innenstädte vor allem für Mode und Schuhe die wichtigsten Einkaufsorte sind. Eher weniger Verbraucher besorgen hier ihren täglichen Bedarf. Vor allem Frauen kaufen bevorzugt in den Citys ein. Sie machen etwa 67 Prozent der Kundschaft der Innenstadt-Geschäfte aus, Tendenz steigend. Immer wichtiger werden auch die so genannten ‚Single-Shopper’. Rund 58 Prozent aller bei der Studie befragten Verbraucher gaben an, alleine zum Einkaufen in die Städte zu kommen. Nur am klassischen Familien-Einkaufstag Samstag kommen die Kunden lieber gemeinsam, mit Familie oder Freunden in die Citys.
Quelle: HDE Hauptverband des Deutschen Einzelhandels
19. November 2008
Niederlande: stagnierende Mieten im Einzelhandel, aber ungebremste Nachfrage in High-Street-Lagen
Die anhaltende Nachfrage großer Einzelhandelsketten hat den Stadtzentren in Holland den Rücken gestärkt. In den Hauptgeschäftsstraßen sind bis zu 90 % aller Geschäfte Filialen großer Ketten. Zu diesem Ergebnis kommt das Maklerhaus Savills in ihrem neuen Einzelhandelsbericht.
Auch in den Niederlanden haben steigende Preise der Kaufkraft der Verbraucher einen Dämpfer versetzt. Gleichzeitig entdecken jedoch internationale Unternehmen, wie Starbucks, Triumph, Desigual und Apple, den holländischen Markt für sich. Dieser Umstand und die Tatsache, dass vorhandene große Ketten - u.a. H&M, C&A, Esprit, Score und Bestseller - die Zahl ihrer Filialen ausbauen möchten, haben dazu geführt, dass immer mehr Flagship Stores die Innenstädte dominieren. Der Leerstand beträgt bei einer aktuell verfügbaren Verkaufsfläche von 27,2 Mio. m² etwa 7,5 %, gegenüber 7,0 % im Jahr 2007; diese Quote schwankt außerdem zwischen 6,0 % für Shopping Center und Handelsagglomerationen und 9,5 % in den Innenstädten und betrifft vornehmlich B-Standorte.
Das Mietniveau in Hauptgeschäftsstraßen liegt im Durchschnitt bei jährlich 1.000,-- €/m² in mittelgroßen Städten und 2.500,-- €/m² pro Jahr in Amsterdam. In den letzten Jahren stiegen die Mieten für Premium-Standorte um 3-4 %. Aufgrund des wirtschaftlichen Klimas verharren die Mieten seit Anfang 2008 allerdings auf diesem Niveau. Während die Mieten in Hauptgeschäftsstraßen aufgrund der starken Nachfrage aus dem In- und Ausland stabil sind, ist der Druck auf Mieten und Renditen für B-Standorte immens. Bei Flächen in Hauptgeschäftsstraßen beläuft sich die Rendite auf 6,5 %. Im Segment der Einkaufzentren stiegen die Renditen auf 6,8 % und für erstklassige Fachmarktzentren auf 7,5 %.
Quelle: Savills
19. August 2008
Wie eine soeben von dem Maklerhaus Jones Lang LaSalle vorgelegte Studie zeigt sind Verbrauchermärkte die häufigsten Ankermieter in neu entwickelten europäischen Shopping Centern. In mehr als drei Viertel der Neuentwicklungen der Jahre 2007 bis 2008 nehmen sie eine zentrale Rolle als Ankermieter ein. Gleichzeitig gewinnen Shopping Center mit starker Textilausrichtung an Bedeutung. In über 70 Prozent der untersuchten Neuentwicklungen werden Textilanbieter als Anker- oder Schlüsselmieter präsentiert. Die Expansion internationaler Textilhandelskonzerne wird durch das europaweit steigende Markenbewusstsein der Konsumenten zusätzlich gefördert. H&M zeigt sich als großflächiger Ankermieter besonders aktiv. Auch die Inditex-Gruppe mit Zara oder Anbieter wie Peek&Cloppenburg und Next setzen europaweit auf Centerflächen. Der Primark-Konzern nimmt nach dem erfolgreichen Markteintritt in Spanien nun auch Deutschland, Portugal und die Benelux-Staaten ins Visier. Umgekehrt expandieren auch osteuropäische Textilanbieter verstärkt in Westeuropa. Ein Beispiel ist etwa der polnische Anbieter Reserved.
Ein Hauptunterschied zwischen west- und osteuropäischen Centerentwicklungen bleibt die Standortwahl. In Westeuropa entstehen über 65 Prozent der untersuchten Shopping Center in Innenstädten. Ein weiteres Drittel wird zumindest innenstadtnah geplant. Diese Standortpräferenz beruht auf der Suche nach Unverwechselbarkeit, höherer Qualität, Lifestyle- und Freizeit-Ausrichtung. Zudem spiegelt sie die politisch gewollte Renaissance der Innenstädte wider. In Osteuropa konzentrieren sich Neuentwicklungen, auch mangels innerstädtischer Flächen, zu fast 60 Prozent auf periphere Standorte. Nur etwa 40 Prozent der Center entstehen innerstädtisch.
Die so genannte „Third Place“-Thematik gewinnt bei europäischen Shopping Center-Entwicklungen prinzipiell an Bedeutung. Die Devise heißt: Weg von der reinen Shopping-Funktionalität, hin zu einem umfangreichen Freizeitangebot. Geplant werden soziale Umgebungen, die sowohl vom häuslichen Rahmen als auch vom Arbeitsplatz getrennt sind. Hintergrund dieser Entwicklung ist nicht nur der Versuch, die Aufenthaltszeiten zu verlängern. „Third Place“ trägt erheblich zur Identität und Unverwechselbarkeit eines Shopping Centers bei. Mittel sind die Aufrüstung der Kinoangebote mit neuester Technologie, Aquarien, sportliche und kulturelle Aktivitäten oder auch, wie im Berliner Alexa, die weltgrößte Modellbahn-Ausstellung. Mit Madam Tussaud’s, Legoland oder Sea Life sind zahlreiche weitere Partnerschaften denkbar.
Der Anspruch an die bauliche und architektonische Qualität neu entwickelter Shopping Center steigt in ganz Europa. Im Mittelpunkt stehen die Baumaterialien, die Flächenkonzeption, der Einsatz von natürlichem Licht und möglichst maximale Deckenhöhen. Besonders in Westeuropa geht der Trend klar in Richtung offene Räume. In Osteuropa entdecken auch Luxuslabels Shopping Center deshalb verstärkt als Standortoption. Auch in Westeuropa, etwa im Londoner Westfield, gibt es Neuentwicklungen, die durchaus Standortoptionen für Luxusmarken bieten.
Nachhaltigkeit wird zum Thema. Entwickler wie Sonae Sierra oder British Land setzen bereits Nachhaltigkeits-Standards bei Neuentwicklungen um. Entwickler wie Unibail-Rodamco oder Redevco arbeiten ebenfalls mit entsprechenden Verpflichtungen. Erste Pilotprojekte „grüner“ Entwicklungen sind im Gange. Die Europäische Gesetzgebung wird dieser Entwicklung, besonders in punkto Energieeffizienz, zusätzliche Dynamik verschaffen. Noch sind keine unmittelbaren Auswirkungen auf Marktpreise oder die Projekt-Attraktivität für Einzelhändler messbar. Steigende Energiepreise und politischer Druck werden jedoch in den nächsten Jahren zweifelsohne zu einer steigenden Bedeutung von Nachhaltigkeits-Maßnahmen beitragen.
Einen allgemeingültigen Trend für Shopping Center-Entwicklungen in Europa gibt es nicht. Zwar folgen fast alle Neuentwicklungen in wesentlichen Punkten wie dem Ankermieter vergleichbaren Schemata. Die wesentliche Herausforderung bleibt jedoch bestehen: Erfolgreiche Center leben von einer einzigartigen Identität. Der Weg von eher funktionalen Centern hin zu einer „Third Place“-Ausrichtung weist genau in diese Richtung. Design, Bauqualität und ein vielfältiges Freizeitangebot werden auch in Zukunft entscheidende Merkmale für den Erfolg von Centerentwicklungen darstellen.
Quelle: Jones Lang LaSalle
26.06.2008
Braucht der Markt die Verkaufsfläche?
Der Begriff der Verkaufsfläche ist ein spezifisch deutsch-sprachiges Phänomen. Entsprechend verwundert sind gerade Investoren oder Entwickler aus dem angelsächsischen Raum, die gewöhnt sind in Begrifflichkeiten wie Gross Leasable / Lettable Area (GLA) oder Gross Internal Area (GIA) zu denken und zu handeln, wenn sie auf dem deutschen Markt aktiv werden. International übliche Benchmarks für die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien müssen dann erst einmal angepasst und vergleichbar gemacht werden.
Aber auch in Deutschland selbst führt der Begriff der Verkaufsfläche und dessen Verwendung immer wieder zu Überraschungen. Dass Verkaufsfläche nicht gleich Verkaufsfläche ist, zeigte sich in der Vergangenheit nicht nur an dem immer wieder zitierten Beispiel jenes Shopping Centers, bei dem vor nicht allzu langer Zeit im Auswahlverfahren der Betreiber mit der „kleineren“ Verkaufsflächendimensionierung den Zuschlag bekam und letztendlich eine größere Fläche realisierte, als der aus diesem Grunde unterlegene Wettbewerber geplant hatte – eben weil eine andere, engere Abgrenzung des Verkaufsflächenbegriffs vorgenommen wurde. Die Beurteilung von Teilflächen ist immer wieder ein Fall für die Rechtsprechung.
2005 hat das Bundesverwaltungsgericht in einigen Fragen wichtige Entscheidungen gefällt, im Detail tun sich jedoch auch die Genehmigungsbehörden weiterhin schwer mit der Flächenabgrenzung. Völlig verwirrend wird es im Grenzraum zu den europäischen Nachbarn, wo die Planung im Rahmen der Euregio grenzüberschreitende Abstimmungen vorzunehmen hat. Die Begriffe sind dieselben, nur bedeuten sie je nach Auslegung etwas anderes.
Die Vielfalt des Verkaufsflächenbegriffs und dessen ungenaue Definition verleitet nach Erkenntnis von Experten zu Manipulationen der tatsächlichen Größe einer solchen Fläche oder der daraus abgeleiteten Kennzahlen (z.B. Flächenproduktivität). Diese Vielfalt trägt auch zu einer mangelhaften Transparenz des Marktes bei. Gleichzeitig ist der Begriff der Verkaufsfläche für die Vermietungspraxis ohne jede Bedeutung – Mietverträge beziehen sich auf die vermietete Fläche und nicht auf die darin enthaltene Verkaufsfläche.
Experten fordern deshalb bereits seit Jahren den Begriff der Verkaufsfläche abzuschaffen und durch die GLA oder die MF-G zu ersetzen. Dem hält die Rechtssprechung entgegen, dass durch die Genehmigungspraxis und die damit bestehende Verankerung der Verkaufsfläche in tausenden von Bebauungsplänen ein solcher Systemwechsel eine Generationenaufgabe sei.
Mit einer hochrangig besetzten Arbeitsgruppe unter Beteiligung von ecostra-Experten will die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) dies nun angehen. Ziel ist es dabei zunächst nicht den Verkaufsflächenbegriff zu ersetzen, sondern diesen transparent und nachvollziehbar zu bestimmen und – differenziert nach Branchen- und Betriebstypen – mit Flächendefinitionen für Grund- und Mietfläche vergleichbarer zu machen. Damit sollen insbesondere auch marktgängige Flächendefinitionen wie die GLA bzw. die MF-G sukzessive Eingang in die Genehmigungspraxis finden und so langfristig von der Verwendung des Begriffes Verkaufsfläche zur Terminologie der Mietfläche überleiten. Erste Ergebnisse der Arbeitsgruppe werden für Ende des Jahres erwartet.